היטלים מוניציפליים אינם “מס קבוע”: על חובת הדיוק של הרשות המקומית
היטל השבחה והיטל שצ"פ (שטח ציבורי פתוח), כמו היטלים נוספים שגובות הרשויות המקומיות, נתפסים לעיתים כחלק בלתי נמנע מעסקת נדל"ן. בפועל, מדובר בחיובים מנהליים שמותנים בעמידה בכללים ברורים, הן במישור התכנוני והן במישור הראייתי.
שתי פסיקות מהעת האחרונה ממחישות נקודה זו היטב.
היטל השבחה - שאלת השווי במצב הקודם
בפסק דין של בית המשפט העליון (שאיחד דיון בשני תיקים - בר"מ 1975/24 ו-בר"מ 25226-04-25) נקבע כי בעת קביעת שווי מקרקעין במצב הקודם, אין לנטרל את השפעתן של זכויות תכנוניות קיימות מכוח תמ״א 38 או מסגרות התחדשות עירונית.
היטל שצ"פ - ייעוד החיוב והוכחתו
בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה (עת"מ 4953-12-24) נקבע כי היטל שצ"פ נועד למימון הקמת שטחים ציבוריים פתוחים חדשים בלבד.
הרשות אינה רשאית לגבות את ההיטל לצורך שיפור, שדרוג או תחזוקה של שטח קיים, אלא אם מתקיימת תשתית עובדתית ותכנונית ברורה הקושרת בין החיוב לבין הקמת שצ"פ חדש המשרת את הנכס.
המסקנה המעשית
הפסיקות אינן שוללות את סמכות הגבייה של הרשויות המקומיות, אך הן מציבות לה גבולות ברורים.
עבור בעלי נכסים, רוכשים ויזמים – מדובר בתזכורת לכך שדרישות תשלום אינן חסינות מביקורת, וכי בדיקה משפטית מוקדמת עשויה להשפיע מהותית על תוצאות העסקה.
חשוב להבהיר כי הרשויות עשויות להגיש ערעור או בקשות לדיון נוסף בשני המקרים ויתכן כי המצב ישתנה בעתיד, אבל דברי בתי המשפט מעידים על כוונה ברורה להורות לרשויות להתנהל בשקיפות ובהגינות.
כך או אחרת חשוב להבין שבעסקאות נדל"ן, שאלת ההיטלים אינה עניין טכני בלבד. היא משלבת תכנון, משפט ומדיניות מוניציפלית.
בחינה משפטית מוקדמת, הנשענת על הדין והפסיקה העדכניים, מאפשרת ניהול סיכונים מושכל, ולעיתים גם מניעת מחלוקות מיותרות בהמשך הדרך.
יש לכם שאלה? זקוקים ליעוץ? מוזמנים לכתוב לי תגובה כאן או לשלוח לי הודעה פרטית - לשליחת הודעה לחץ כאן
תגובות
הוסף רשומת תגובה